I criteri di selezione e le cautele contrattuali da adottare
Attenti a individuare l’impresa che valga davvero la spesa

Nel selezionare l’impresa cui affidare i lavori condominiali, vanno considerati più fattori. Intanto si deve resistere al fascino del prezzo più basso. E’ sempre bene verificare le referenze lavorative offerte, andiamo a vedere di persona almeno uno dei lavori svolti. Al­tro parametro importante è l’anzianità dell’impresa, an­che ai fini della sicurezza: è frequente il caso di ditte che si costituiscono per un lavoro e subito dopo si sciolgono. Infine, per quanto riguarda i lavori sugli impianti (termici, idraulici, elettrici, di condizionamento, gas combustibile e ascensore) è necessario che le ditte abbiano il certificato d’abilitazione (legge 46/90) rilasciato dalla Camera di Commercio.
Per procedere ad una regolare gara d’appalto si deve chiedere alle ditte invitate (almeno tre) di consegnare il preventivo in busta chiusa, formulato sulla base di uno stesso capitolato per consentire il confronto dei prezzi. Le imprese dovranno fornire il certificato d’iscrizione alla Camera di commercio e i numeri di posizione Inps e Inail. Sarà utile, infine, scegliere un’impresa assicurata con una polizza Rct (respon­sabilità civile verso terzi) che copra eventuali incidenti che dovessero accadere durante i lavori.
E’ bene chiedere un’auto­certificazione al responsabi­le dell’impresa, prima di affidargli i lavori, dove si dichiari, oltre alla regolarità della ditta in merito al versamen­to dei contributi e all’iscri­zione alle Casse edili e alla Camera di commercio, anche il possesso dei requisiti morali (antimafia, condanne irrevocabili, procedure con­corsuali o fallimenti) e il ri­spetto delle norme di sicurezza sul lavoro.

Contratto e clausole

Il contratto d’appalto tra l’im­presa e il committente è l’ela­borato che racchiude tutti gli elementi necessari per la definizione dei lavori da eseguire, con obblighi e oneri previsti da entrambe le parti. Tra le voci da inserire: l’elenco dei documenti contrattuali che lo integrano (ad esempio, gli eventuali disegni di progetto e le modalità di pagamento previste) e il capitolato d’appalto, che con­tiene la descrizione minuta dei lavori e dei materiali da impiegare. In attesa della redazione, da parte del Comu­ne di Roma, di una base di capitolato d’appalto per i lavori condominiali, previsto dal protocollo d’intesa per la manutenzione edilizia, è sempre consigliabile farsi as­sistere da un professionista.

Il prezzario del Comune di Roma

Nel protocollo d’in­tesa le associazioni imprendi­toriali suggeriscono, per i ri­ferimenti sui costi delle opere edili, l’adozione del prezzario del Comune di Roma: si tratta di una raccolta di prezzi relativi a tutte le tipo­logie d’intervento, divise per omogeneità. Ad esempio, per il rifacimento dell’intonaco di una facciata, è dato il costo al metro quadro, compreso il materiale impiegato, la mano d’opera, i noli, l’uti­le d’impresa e altre voci che determinano il prezzo finale dell’opera. In questo modo stabilendo una base di riferimento uguale per tutti, viene garantita un’efficace com­parazione dei preventivi, utile anche per la scelta dell’impresa da parte dei condòmini. Per questi motivi va pre­vista nel contratto l’adozio­ne del suddetto prezzario.

Il collegio arbitrale

Nel contratto conviene nominare un collegio arbitrale di ri­ferimento, per la verifica e il controllo dei lavori, nell’ipotesi di contestazioni tra l’impresa appaltatrice e i condòmini committenti. In questo modo sarà possibile evitare l’azione giudiziaria, con i tempi e i costi che tutti conosciamo, e invece ricorrere ad una Camera arbitrale istitui­ta presso la Camera di Commercio per consentire una definizione della controver­sia in tempi brevi.

Il consiglio: la clausola dell’arbitrato da inserire nel contratto

“Tutte le controversie derivanti dal presente con­tratto, comprese quelle relati­ve alla sua validità, interpretazione, esecuzione e risoluzione, saranno devolute ad un Collegio di tre arbitri, uno dei quali con funzione di presidente, in conformità del regolamento per l’Arbitrato della Camera arbitrale di Roma, che le parti dichiarano di conoscere e accettare interamente. Gli arbitri procede­ranno in via rituale e secondo diritto”.

Le cautele da non trascurare

I pagamenti all’impresa stabiliti nel contratto pre­vedono, in genere, un acconto iniziale, altri acconti a “stato avanzamento lavori” e un pagamento finale a saldo. Sarà bene, comunque, prevedere anche le penali per eventuali ritardi.
Per maggiore tranquillità dei condòmini, soprattutto se l’anticipo previsto è di una certa entità, si può chiedere che l’impresa stipuli con una compagnia assicurativa una polizza fideiussoria, a garanzia del corretto svolgi­mento dei lavori.

Gli elenchi delle “ditte di qualità” L’Arbitrato per risolvere le liti

Prima di affidare un incarico a un’impresa è opportuno verificarne la professionalità. La Cna (Confederazione nazionale dell’artigianato e della picco­la e media impresa) fornisce un elenco di aziende certifi­cate con il marchio Regola d’arte e due numeri verdi per informazioni sulle agevolazioni: 147 024111 per i cittadi­ni e 167 016213 per le imprese.
Un elenco “di qualità”, basato su un decalogo sottoscrit­to dalle ditte, è disponibile anche presso l’Acer (Associa­zione costruttori edili romani).
Per informazioni sulla Camera arbitrale si può chiamare il numero 06/52082628 — Azienda speciale della Camera di commercio di Roma, via de’ Burrò 147 - 00186 Roma.

CHE COS'E' UN CAPITOLATO 

Il capitolato è il testo, diviso in capitoli, che specifica un progetto e accompagna il contratto tra com­mittente ed esecutore dell’opera. Così, ad esempio per il rifacimento di un intonaco, alcune voci devono riguardare la demolizione delle parti fatiscenti, speciifìcando le precauzioni da adottare, gli strumenti da usare, la raccolta e il trasporto dei materiali di risulta. Altre voci dovranno prevedere i materiali, gli strumenti, e le modalità d’inter­vento per la messa in opera del nuovo intonaco. In sostan­za, il capitolato è un insieme di norme che consentono all’esecutore dell’opera di realizzarla. Tanto più questo ela­borato sarà specificato nei dettagli, tanto più il lavoro, se bene eseguito, sarà preciso. In base alla complessità del lavoro si potranno prevedere disegni, foto e campioni di materiali esemplificativi di vario genere.

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