Dalla convocazione d’assemblea al pagamento dei lavori

Come si prepara la pratica
Tutti gli obblighi dell’amministratore

Per deliberare i lavori straordinari sulle parti comuni dell’edificio, definite dall’articolo 1117 del codice civile, l’amministratore deve convocare l’assemblea dei condòmini con una raccomandata. Si fissa la prima convocazione e, se non si raggiungesse la maggioranza prevista, la seconda convocazione, specificando l’ordine del giorno. Volendo usufruire dei vantaggi fiscali recentemente introdotti, si metterà la questione all’ordine del giorno, permettendo a ciascun condàmino di informarsi e discutere sulle procedure e i vantaggi di cui può avvalersi.

La procedura

Una volta deliberati i lavori, l’amministratore deve spedire, con lettera raccomandata, la pratica al Centro di servizio delle imposte dirette competente per la regione in cui il contribuente ha il domicilio fiscale. I documenti necessari per l’invio sono elencati nella check-list..
La legge 449/97 e le due circolari 57/E e 121/E chiariscono che la pratica, costituita dai documenti e dal modello a lettura ottica, deve essere presentata dall’amministratore del condominio o da un condòmino, se si tratta di un condominio inferiore a dieci unità. In quest’ultimo caso, la scelta di chi delegare per gli adempimenti, sarà concordata tra gli stessi condòmini.

Un compenso ad hoc per l’amministratore

Qualora sia l’amministratore del con-dominio ad occuparsi della pratica, vale a dire se si tratta dì un immobile con più di dieci condòmini, è prevista una sua specifica responsabilità, e quindi la corresponsione di un onorario da concordarsi tra le parti, mancando l’albo professionale. A questo riguardo, le associazioni degli amministratori di condominio, aderendo al programma di manutenzione edilizia del Comune di Roma, nel "protocollo d’intesa" si impegnano a contenere le richieste di riconoscimento economico per le prestazioni amministrative di loro competenza.

La preparazione della pratica

L’amministratore deve preparare la documentazione elencata nella check-list e mettere insieme i documenti presentati dai vari condòmini, riempire il modello e spedire il plico con raccomandata.
Per quanto riguarda il modello ministeriale a lettura ottica, l’amministratore (o il condòmino incaricato) deve compilano indicando i propri dati anagrafici e barrare la casella che definisce lo status di chi compila il modello stesso (amministratore o condòmino). Inoltre deve essere compilato lo spazio indicante il codice fiscale del condominio.

I dati catastali dell’immobile

I dati catastali dell’immobile sono:

a) la partita;

b) il foglio;

c) il numero.

Questi vanno inseriti nella zona a loro riservata nel modello.

Il numero del subalterno indicato con "sub" può essere omesso qualora i lavori riguardino parti comuni non accatastate, come ad esempio nel caso di una facciata, in quanto sono il foglio e il numero ad identificare un immobile, mentre il subalterno identifica un appartamento o un locale interno all’immobile stesso.
In base alla circolare 121/E, si può tralasciare di allegare alla pratica la visura catastale dell’intero edificio, in quanto si ritiene sufficiente la compilazione del modello ministeriale a lettura ottica. Tuttavia, quando la richiesta viene fatta per un immobile di grandi dimensioni, conviene comunque accludere la visura catastale per facilitare l’identificazione delle singole unità abitative. Questo perché gli uffici competenti, incrociando i dati catasta-li, possano verificare l’avvenuto pagamento dell’lci relativa al 1 997, senza il quale non è possibile avvalersi del vantaggio fiscale previsto. Per l’area di Roma la visura è facilitata, in quanto le Circoscrizioni sono collegate telematicamente al Catasto.

Le ricevute Ici

La circolare 12 I/E, a questo proposito, specifica che le ricevute Lei per le parti comuni (ad esempio, la casa del portiere) non vanno accluse. Resta incerto il punto relativo alla presentazione delle ricevute dei pagamenti lei dei singoli condòmini. Tuttavia, visto che la stessa circolare prevede che questa documentazione potrà essere integrata, in seguito, su richiesta dell’amministrazione finanziaria, è bene allegare subito le copie delle ricevute dell’avvenuto pagamento lei da parte dei condòmini. Questo faciliterà un risparmio di tempo ed eviterà errori che possono comportare sanzioni amministrative non dovute.

La comunicazione alla Asl

A pagina 17 alleghiamo un fac-simile di lettera di comunicazione alla Asl di competenza territoriale, che potrà essere inviata con raccomandata dall’amministratore o dall’impresa che esegue i lavori.

I pagamenti

Per legge, il pagamento dei lavori va fatto unicamente tramite bonifico bancario, indicando:

• generalità e codice fiscale dell’amministratore del condominio;

• codice fiscale del condominio;

• generalità e partita lva (o codice fiscale) del soggetto ricevente;

• causale completa del pagamento.

Per quanto riguarda i lavori avviati o terminati prima del 28 marzo 1998 (data d’entrata in vigore del regolamento n. 41 del 1998 riguardante le norme attuative della Finanziaria ‘98), va ricordato che, per aver diritto alla detrazione del 41%, entro il 7 maggio scorso bisognava inviare la comunicazione (tramite modello a lettura ottica) al Centro di servizio delle imposte dirette. Chi non lo ha fatto è ormai "fuori gioco".
E’ da augurarsi però che le Finanze ci ripensino e decidano di riaprire i termini per consentire ad una platea più ampia di poter accedere agli stessi benefici concessi a chi, i lavori, si accinge a farli adesso.

Attenti al "nero"

Oggi più che mai è importante chiedere fattura su/I intero importo dei lavori, se si vuole procedere con tranquillità e con tutti i vantaggi previsti.
E' inoltre bene ricordare che il beneficio fiscale e un diritto individuale: anche se alla maggioranza dei condomini non interessasse ottenerlo, basterà la richiesta (li un solo condòmino per obbligare / amministratore ad espletare la pratica per far ottenere la detrazione del 41% a quel condòmino.

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